ИПОТЕКА И ЖИЗНЬ

В России дела с жильем обстоят скверно. Если в Европе на каждого человека приходится около сорока квадратных метров жилья, а США еще в два раза больше, то в России только около двадцати. Миллионы россиян до сих пор живут в домах без минимальных удобств – без канализации, без водопровода, без телефона, без асфальтированных дорог, о чем в цивилизованных странах забыли уже несколько десятилетий назад. Еще миллионы не имеют отдельной жилплощади и живут в порожденных революцией и сталинской индустриализацией коммуналках. Таких людей осталось немало даже в Москве – около 10% населения.

Строительство жилья – отрасль особая. Это, в определенной мере “строительство” нового для России социально ответственного человека. Житель трущоб, не имеющий надежды на улучшение жизни – это бомж, хоть с пропиской, хоть без нее. И дети его будут бомжами, если он не будет иметь возможности из трущоб вырваться. Человек же строящий дом за свои деньги будет ради этого дома работать. Обретение же массового работящего и работающего человека для России важнее сегодня любых супер-новых технологий, ибо бомж не сможет их даже освоить.

Сколько нужно строить стране?

Оценить это проще всего так: всего в России живет около 150 миллионов человек или, примерно, 40 миллионов семей. Российская программа строительства предусматривает, что к 2025 году в стране на одного человека будет приходится около 30 кв.м. жилой площади. По нормам развитых стран маловато. Современный уровень Европы предполагает, что каждая семья из трех-четырех человек должна быть обеспечена примерно 120-150 квадратными метрами жилья. Если стремиться к этому, то страна должна постоянно располагать жилым фондом в 5-6 миллиардов квадратных метров.

Этот жилой фонд должен полностью обновляться, - возьмем компромиссную цифру, - примерно за полтора поколения – то есть, грубо, за 40 лет. Значит страна должна строить 120-150 миллионов квадратных метров жилья в год.

Много это или мало? - В лучшие 80-е годы, строилось около 80 млн. кв. метров жилья в год. Значит, при советских темпах строительства, желательный жилой фонд обновлялся бы лет за шестьдесят-семьдесят – как раз за расчетное время эксплуатации домов массой застройки. Сегодня строится всего тридцать с небольшим миллионов. Правда, объем строительства растет примерно на 20% в год. Насколько эта тенденция стабильна - пока судить трудно. Это, однако, восстановительный рост и если она продолжится, то советские темпы строительства будут достигнуты примерно к 2009 году. Но и при советских темпах строительства, нового качественного жилья желающему придется ждать десятилетия.

Это плохо. Это значит, что пока предложение жилья в России мало по сравнению с потребностью. Удивительно ли, что квадратный метр массового современного жилья в США на восточном побережье стоит 600-700 долларов в отдельном двухэтажном доме при среднем доходе семьи из трех человек в 40 тысяч долларов в год, а в Москве цена уже перевалила за 1000 долларов при среднем доходе на семью с двумя работающими в 5-6 тысяч долларов в год. При этом в цену американского дома входит не только сам дом и его отделка, но и внутренне оборудование – от кухонных шкафов, холодильника, стиральной машины и сушилки до, разумеется, всей сантехники, обустроенного гаража пригодного для жизни фундамента и электрооборудования: светильников, СВЧ печи, и т.д. Правда, к этой цене надо добавить еще и цену земельного участка, что составляет обычно около 30% стоимости дома.

Но, одновременно, это означает и другое – рынок строительства жилья необъятен. Следовательно, развитие жилищного строительства может реально изменить лицо страны, создать миллионы рабочих мест, потянуть за собой другие отрасли: дорожное строительство, химию современных материалов, машиностроение, мебельную отрасль, связь и много чего еще. И главное оно может самым решительным изменить жизнь людей к лучшему.

Реализованная американская мечта - иметь свой дом. А чем плохая, собственно, мечта? – Что в ней такого, специфически американского, и, потому, неприемлемого для России? Почему бы “национальной идеей России”, а, точнее, личной идеей каждого, не мог бы стать лозунг: “Я строю свой дом!”?

Когда-то, в начале перестройки, подзабытый уже Евгений Сабуров, глава правительства Республики Крым в 1994-1995 гг., предлагал сделать строительство жилья двигателем страны. Легко, конечно, сказать. Труднее сделать.

Прежде всего, нетрудно углядеть одно противоречие. Потребность в современном жилье в России велика – это так. А вот платежеспособный спрос по сравнению с ценами на жилье мал из-за низкого уровня доходов в стране.

Сто двадцать - сто пятьдесят квадратных метров жилья для средней семьи даже по американским ценам обойдутся в добрую сотню тысяч долларов. Между тем, по всем нормативам, и по здравому смыслу, семья не может тратить на выплату жилья более 30%-40% своих доходов. Средний доход россиянина сегодня около 170 долларов. Значит семья с двумя работающими и уровнем доходов от среднего до чуть выше среднего может потратить на жилье не более 1500-2000 долларов в год и, следовательно, у нее займет пятьдесят лет, чтобы накопить на жилье современного качества по американским ценам и 70-80 – по сегодняшним московским.

Пока люди доживают в бывших бесплатных квартирах советских времен. Но это жилье устаревает и разрушается, а купить новое большинство людей, как мы видим, за одно поколение пока просто не в состоянии. Между тем, чтобы строительная отрасль двинула вперед страну, новое жилье должно стать доступно каждому работающему еще при его жизни. Нормально, если человек в двадцать пять – тридцать лет покупает жилье и к пятидесяти пяти - шестидесяти его выплачивает.

Как этого добиться?

Многие специалисты видят перспективу в ипотеке, то есть в предоставлении человеку возможности купить жилье в кредит, использовав в качестве залога само жилье.

О важности ипотеки говорил недавно, отвечая на вопросы публики, президент В.В.Путин. Однако, с введением ипотеки в России пока не ладится.

Теоретически, ипотека в России действует и сейчас. Но, во-первых, первый взнос, который требуют банки велик – 40%, процент по кредиту высок – 15% и выше, а срок ипотеки мал – пять лет. И тем не менее, цена квартиры при таком проценте и при таком сроке почти удваивается по сравнению с первоначальной. В результате, такая ипотека мало кому нужна. Тот, кто может накопить сорок процентов стоимости квартиры за пару-тройку лет, просто подождет еще немного и купит квартиру за наличные безо всякого кредита. Зачем переплачивать банку? – Смысл такой ипотеки может быть понят почти исключительно из спекулятивных резонов: расчет может быть только на то, что жилье дорожает быстрее, чем выплачивается банковский процент.

Во-вторых, есть и другая проблема, о которой упомянул президент. Что делать, если человек перестает выплачивать банку взятый кредит? – По российским законам, выселить его нельзя. Значит, банк не может продать жилье и вернуть свои деньги. Нужны новые законы. Но, главное, а что же действительно делать человеку, если вдруг он окажется неспособным выплачивать долг? – Это значит, что нужно иметь жилье предельно дешевое, возможно не престижное, но человеческое, а не скотское, вроде коммунальных квартир. В США роль такого “аварийного жилья” для бедных играют так называемые мобилы”: заводской сборки простые одноэтажные дома, которые можно привести в собранном виде на участок трейлером. Они вовсе не маленькие. Их площадь от 100 до 160 кв.м. Они полностью оборудованы, имеют две-три спальни, гостинную, просторную кухню, две ванные и туалеты – словом все, что есть в обычном доме. Только дешевле. Их цена не превышает одного годового дохода средней американской семьи - от 20 до 40 тысяч долларов. В России им аналогов нет.

Некоторые экономисты справедливо говорят: чтобы ипотека стала массовой, ставка процента по кредиту должна быть в России на уровне 3-5%, а начальный взнос должен быть снижен по меньшей мере вдвое – до 20%. Кроме того, нужны специальные программы для молодых семей и малоимущих, позволяющими стартовать с еще более низкого начального взноса или даже вообще покупать жилье без него. Но ипотечный кредит не может естественным путем оказаться ниже уровня инфляции и существенно ниже обычного коммерческого кредита.

Поэтому возникают предложения об искусственном снижении процента ипотечного кредитования. Для этого предлагается, например, организовать целевое государственное субсидирование банковского процента, сегодня непомерно высокого, до приемлемого уровня. Иными словами, предлагается, чтобы разницу между “ипотечным процентом”, который платит человек, взяв кредит на покупку дома и рыночным банковским процентом оплачивало государство: заплатил сто рублей процентов по кредиту, государство добавит тебе еще ценную бумагу на четыреста рублей, которую можно будет отнести в банк, а банк уже получит государственные четыреста рублей из казначейства. Расчет идет на то, что деньги на выплату субсидий государство получит из налогов строительных фирм и смежных предприятий, которые смогут работать активнее и строить больше. В принципе, как раз в сфере ипотечного кредитования, надежную схему государственного субсидирования, не увеличивающую риск мошенничества, выстроить можно.

Но, как мне представляется, есть еще одна сторона проблемы, которую сторонники ипотеки не учитывают вообще: на самом деле, в российских условиях внедрение массовой ипотеки может привести совершенно не к тому результату, которого можно на первый взгляд ожидать. Дело в том, что при распространенном сравнении российской ипотеки и, скажем, американской, как-то незамеченным остается важнейшее отличие ситуации на рынке строящегося жилья в России и США.

Объем строительства в США ограничен спросом: строительная индустрия может в любой момент увеличить темпы строительства – были бы желающие его купить.

В этих условиях ипотека действительно работает. Она увеличивает спрос на жилье и, таким образом, дает работу индустрии.

В России ситуация кажется иной: мал не спрос. Мало, как мы видели, предложение.

Сегодня в России покупатели ищут строителей, а не наоборот. Об этом свидетельствует колоссальный разрыв между ценой жилья на рынке и его себестоимостью. В среднем по стране цена жилья выше себестоимости без малого в два раза (если точно, то в 1.89 раза). В Москве же разрыв между себестоимостью и ценой жилья составляет пять-шесть раз. По словам председателя Госстроя Николая Кошмана даже в Москве себестоимость квадратного метра жилья в обычных блочных домах новых серий составляет всего около 200-250 долларов, а элитного жилья - $450-500. Продается же оно в четыре-пять-шесть раз дороже. "Напрашивается очевидный вывод о том, что вводимого жилья явно не хватает, поэтому у продавцов имеется возможность искусственно повышать цены на первичном рынке, а вторичный рынок догоняет его по ценам", совершенно справедливо заявил в октябре 2003 глава управления государственной жилищной политики Госстроя РФ Михаил Куликов на заседании межведомственной комиссии по реализации федеральной целевой программы "Жилище" в Москве.

Насчет “искусственно завышать” - это, конечно, сильно сказано. Рыночную цену ни “завысить”, ни “занизить” нельзя. А вот то, что спрос превышает предложение – это, как мы видели, похоже на правду. Отсюда и высокая цена, ограниченная только платежеспособным спросом.

Представим себе, что в этих условиях появится дешевая ипотека.

Круг людей, готовых купить жилье увеличится. Но смогут ли они его купить?

Ведь предложение сразу не вырастет. Значит, в соответствии с законами рынка, вырастет цена на жильё. Вырастут также в абсолютных значениях сумма начального взноса и денежный вес процента.

Модель этого явления мы наблюдаем прямо сейчас: достаточно было реальным доходам хоть немного вырасти, платежеспособный спрос увеличился и цены на жилье как на дрожжах взлетели на десятки процентов. Нетрудно представить себе, что произойдет с ценами, если дешевая ипотека появится быстрее, чем вырастет предложение. Цены ракетой пойдут вверх....

Ну и хорошо! - Рост цен будет, разумеется, выгоден строителям. Значит они начтут расширять производство и, со временем цена упадёт!

Это, однако, вряд ли. Здесь намечается второй парадокс. При такой сверхприбыли, даже если бы она оставалась у строителей, бороться за снижение себестоимости или расширение производства особых стимулов нет. И так жить неплохо.

Далее, как утверждает г-на Кошман основную прибыль у строителей отбирают “посредники”, которые выкупают оптом жилье, а потом перепродают его даже не в три- а “пятьдорога”. Жалобы на посредников “завышающих цену”, однако, не кажутся убедительными по причине, которую мы обсудили выше: цена не зависит от того, кто продает – посредник или не-посредник. Она зависит исключительно от баланса спроса и предложения: от того сколько продают и сколько могут и ходят купить.

Кто мешает строительному комбинату сделать свой департамент продаж, привлечь сотни а то и тысячи “вольных маклеров”, которые будут землю грызть за 3-5% от стоимости проданной квартиры и получать всю прибыль самим.? - При такой бешеной рентабельности объяснять потребность в посредниках необходимостью ускорения возврата вложенных в строительство средств не приходится. Вложенные средства и так вернутся быстро. А при желании эти посредники были бы выщелкнуты с рынка за считанные дни. Значит причина в другом. Скорее всего, желания нет. Почему? – Тут есть над чем задуматься. В том числе, тем кто призван бороться с коррупцией.

Чем, однако, ипотека поможет строителям при такой системе? - Ничем. Повышение цен на жильё, вызванное увеличением платежеспособного спроса населения, просто осядет в карманах этих самых посредников. Только и всего. При этом совершенно не факт, что эти деньги будут вложены в строительное производство, а не уйдут на покупку недвижимости на Кипре, в Испании.

А вот улучшит ли повышение цен на жилье положение покупателей - это большой вопрос. На круг, с учетом выплаты банковских процентов, покупателю после введения ипотеки придется платить за жилье больше чем сейчас, а вовсе не меньше, как можно было бы ожидать. В абсолютных цифрах большим станет и первый взнос. Следовательно, совершенно неясно, расширит ли ипотека круг покупателей жилья, или, как это ни парадоксально, напротив, сузит его. К этому ли стремимся?

Сколько должно стоить народное жилье?

Для того, чтобы жилье стало действительно доступным многим, цена (не себестоимость) жилья не должна превышать максимум четырех-пяти годовых доходов средней семьи. Сегодня это соответствует примерно 25 тысячам долларов за квартиру площадью в 100-120 кв.м. Иными словами, цена квадратного метра жилья должна быть не более 250-300 долларов. Реально ли это?

При нормальном рынке – реально. Современные российские технологии обеспечивают себестоимость квадратного метра городского жилья 160 долларов за квадратный метр, и 250 долларов при “кирпичных технологиях”.

Но добиться снижения цен на жилье путем введения ипотеки, как мы видим, не получится. Значит нужно стимулировать рост предложения жилья не затрагивая платежеспособный спрос.

Однако, традиционные методы –например, стимулирующая строительство налоговая политика, тоже вряд ли помогут по той же причине избыточной рентабельности. Что с того, если строительной отрасли, скажем снизить налоги? - Любые налоговые льготы при рентабельности в 100-500% - как слону дробина.

Не поможет и “раскрытие рынка”, о чем говорили строительные начальники. Мы уже говорили: цена не зависит от того, кто торгует. “Раскрытие рынка” будет просто означать перераспределение прибыли от посредников кому-то еще. Да и то в том случае, если посредники не те же лица.

И главное, тут мы сталкиваемся с третьим парадоксом российской строительной индустрии. Рентабельность строительства, достигает, как мы видели, сотен процентов, а строительные фирмы не растут как грибы после дождя.

Что сдерживает рост числа строительных предприятий? Причин тут может быть много.

Но, как представляется, главная из них - это ориентация массового жилищного строительства на многоэтажные дома, требующие массивной подпорки из малоподвижной строительной индустрии домостроительных комбинатов.

Не могут в такой индустрии легко и быстро возникать конкуренты. Строительство нового домостроительного комбината требует огромных капиталовложений. Но, как мы видели, отечественные посредники, отсасывающие деньги из строительной индустрии, вкладывать их в расширение производства не спешат. Иностранных инвестиций в создание гигантов панельного домостроения тоже не видно: это крупные и, с точки зрения зарубежных инвесторов, рискованные вложения. А мелким и средним кампаниям такие инвестиции не по зубам. Итак – тупик.

Если пути выхода из тупика?

Две стратегии.

Вряд ли кто из сегодняшних молодых поймет, каким великим достижением были “Черемушки”. Я не отношу себя к старикам, но застал еще длинные подвалы конца пятидесятых под корпусами моего родного дома №6 по Тверской, где жили люди – три десятка семей в каждом. В их числе была пара ребят из нашего класса знаменитой сегодня 179 школы. Как передать запах этого подвала? - Я помню его до сих пор. Каждый раз, ныряя за приятелями в дыру этого подвала, откуда, по дворовой легенде шел подземный ход в Кремль, я зажимал ноздри пальцами и разжимал их постепенно, чтобы “принюхаться к острому запаху советского человеческого быта... Когда подвалы расселяли, сказать, что люди плакали от счастья, было бы банальностью. Люди начинали жить. Черемушки – стали выходом из подземелья.

Но есть проблема. Архитектура, строительство, замораживают эпоху. Если речь идет о Версале и Эрмитаже – это хорошо. Если же речь идет о “хрущевках” – это, как сказать. То, что было счастьем для жителей подвалов и бараков, сегодня мало кому покажется привлекательным. Изменилось время. Изменились потребности. “Хрущевки” превратились в “хрущебы”.

Новые панельные дома выглядят куда как лучше “хрушёвок”. Они рассчитаны на шестьдесят лет, а дома из литого бетона, которыми застраивается центр Москвы – на все сто пятьдесят. Только правильно ли это? Кто может предсказать, в каких домах люди захотят жить через сто лет?

Есть и вторая сторона проблемы. При советском строе рабочих вечно не хватало. Система была неэффективной, доля людей занятых физическим трудом в СССР в десять раз превосходила их долю в развитых странах. Понятно, если работников не хватает, то кажется разумным строить на века: построил дом и больше к этому делу можно долго не возвращаться. Пусть живут. Экономия общественных сил.

Но сегодня в России проблема иная – уже сегодня на повестке дня безработица – неизбежное следствие рынка. Завтра, с повышением эффективности производства эта проблема скорее будет обостряться, чем затухать. Нужны рабочие места.

В США, например, стратегия строительства коренным образом иная. Там строят дома большие, легкие и в основном односемейные. Каждое поколение строит свой дом, по своему вкусу, со своими прибамбасами, соответствующими времени. Лет двадцать назад строили дома с гаражом на одну машину. Десять лет назад – с гаражом на две. Сегодня и трех - машинным гаражом никого особо не удивишь, а на дом с одним гаражом уже мало кто смотрит. Молодому поколению подавай отдельную ванную на каждого члена семьи. Дом с одной ванной и отдельным туалетом сразу попадает в низшую категорию.

Это непривычно. Российскому человеку американские дома кажутся попервоначалу картонными. Потом начинаешь задумываться: зачем строить на века, если и вкусы, и потребности, и технология строительства изменятся радикально уже через двадцать- тридцать, максимум сорок лет? - Придут новые безотходные материалы, новые энергосберегающие технологии, и, вероятно, нечто такое, о чем сегодня мы и не догадываемся.... А тут вечные дома”. Замороженное в бетоне время...

С чисто экономической точки зрения, стратегия обновления жилья за одно-полтора поколения имеет серьезные преимущества. При такой стратегии постоянно создаются новые рабочие места, ускоряется оборот капитала, быстрее вовлекаются новые технологии. Следовательно, ускоряется общественное развитие. Может быть, именно так правильно? – Может быть и российским планировщикам стоит задуматься о том, что вовсе не обязательно строить египетские пирамиды – вечные жилища для мертвых?

И главное, развитие односемейного строительства вполне под силу малым и средним предприятиям, которых в “крупноблочном” строительстве быть не может. Они-то, казалось бы, и могут появиться быстро и составить конкуренцию домостроительным монстрам. Не появляются, однако. В лучшем случае вокруг российских городов строятся коттеджи “новых русских” в стиле метко названным в народе “тюремным барокко”: дорогие, безвкусные и столь же недоступные простому человеку, как и городские квартиры. Почему? –Это уже другая история.

Заключение

Сказанное вовсе не означает, что ипотека не нужна. Однако, прежде всего, надо понять, как, собственно, ипотека в России сработает? Здесь полной ясности, кажется, нет ни у кого, а ошибка в логике может обойтись стране дорого.

Мне представляется, что говорить о массовой ипотеке станет возможно только, когда российские строители начтут хватать покупателей жилья за фалды. Скорее всего, это отрадное событие произойдет где-то в 2008-2009 году, когда инфляция снизится до пары процентов в год, реальные доходы людей удвоятся, а строительный комплекс восстановится в объеме советского. Сегодня же искусственное стимулирование спроса на жилье кажется преждевременным и опасным.

Может быть это и хорошо. За это время, на урезанных моделях можно отработать основные принципы ипотечного кредитования. Но тогда начало строительного бума тоже будет отложено на 2009 год. С исторической точки зрения срок ничтожной. С точки зрения продолжительности жизни одного человека вовсе немаленький.

Поэтому, “запустить” строительную отрасль и сделать ее хребтом новой экономики России можно и нужно постараться уже сейчас.

Главное, мне представляется, что одна ипотека дела с места не сдвинет. Мне кажется, России нужна решительная смена типа массового жилья от многоквартирных монстров к односемейным недорогим домам. Но это означает тектонический сдвиг в психологии людей, в стиле их жизни и принципах их расселения и занятости. Нужна качественно новая инфраструктура. Инфраструктура XXI-го века. Нужен “народный дом”. Нужен “народный автомобиль”. Нужна земельная ипотека – без этого невозможен эффективный оборот земельных участков. Нужны законы и налоги стимулирующие массовое переселение людей и индустрии из крупных городов. Нужно серьёзное экологическое и архитектурное законодательство, препятствующее деформации естественной среды. Нужны стандарты строительства и контроль за жестким их исполнением: нужно, например, законодательно запретить строить частные дома без септики, ванных комнат и воды в доме. Много чего нужно.

Но если этого не сделать, Россия, похоже, надолго заморозит свои проблемы и улучшение качества жизни людей. Жизнь ведь начинается с жилья.